Minimalna wielkość działki do budowy domu jednorodzinnego – przepisy i koszty

Minimalna wielkość działki do budowy domu jednorodzinnego

Wiele osób marzy o własnym domu. By marzeniom nadać realny kształt trzeba wejść w grono szczęśliwych posiadaczy skrawka ziemi, zwanego działką budowlaną. Co zrobić, kiedy jest ona wąska, ma nieregularny kształt a do tego jest spadzista? Czy może to stanowić problem dla inwestora? Czy warto nabyć taki grunt?

Usytuowanie budynku na działce – przepisy.

  • Aktami prawnymi, stanowiącymi o lokalizacji budynku na działce są przede wszystkim:
  • Ustawa Prawo Budowlane i jej przepisy wykonawcze:
  • Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dn.12 kwietnia 2002r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie,
  • Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego,
  • Decyzja o warunkach zabudowy, jeśli nie sporządzono MPZP,
  • Przepisy o ochronie przeciwpożarowej.

Z Rozporządzenia wiadomo, że odległość domu od granicy z działką sąsiada wynosi minimum 3m, jeśli na ścianie zwróconej w stronę tej działki nie ma okien ani drzwi. Kiedy zaprojektowano otwory, odległość ta wynosi 4m. W przypadku działek, których front jest krótszy niż 16m, odległość ta może być zmniejszona do 1,5m. Zakładając, że minimalna szerokość domu to około 5m oraz projektując wejście z boku budynku, otrzyma się minimalną potrzebną szerokość działki, wynoszącą 12m. Istnieją jednak przypadki, przewidziane przez Ustawodawcę, kiedy front może być jeszcze węższy. Sytuacja taka będzie miała miejsce, kiedy na sąsiedniej działce istnieje budynek, którego ściana boczna jest w odległości mniejszej niż określono w przepisach lub jest wręcz w granicy działki. W takim przypadku szerokość działki może wynieść jedyne 9m. Należy pamiętać, że przepisy lokalne lub p.poż. mogą stanowić inaczej, każdorazowo wymaga to więc sprawdzenia. Poza odległością ścian od granicy działki, Ustawodawca reguluje także odległości krawędzi daszków, okapów i balkonów, którą ustala na minimum 1,5m. Innym, poważnym ograniczeniem może okazać się, określana w decyzji o warunkach zabudowy lub MPZP, maksymalna powierzchnia zabudowy, wyrażana najczęściej w procentach. Przy wąskich (małych) działkach może bowiem okazać się, że nie zrealizuje się na nich domu o właściwej funkcjonalności.

Działka – czy wąska i mała to problem?

Analizując informację z poprzedniego rozdziału nasuwa się pytanie, czy zaprojektowanie i wybudowanie w pełni funkcjonalnego domu na małej i wąskiej działce jest możliwe. Odpowiedź brzmi – tak! Projekty domów na wąską działkę nie są rzadkością, nawet wśród projektów katalogowych. Co więcej, stanowiąc wyzwanie dla Architektów, mogą być prawdziwymi perełkami na tle projektów sztampowych, według których realizowane są nawet całe osiedla.

Jak zatem zaprojektować dom na wąską działkę?

Podczas projektowania takiego domu należy uwzględnić szereg parametrów geometrycznych, jak:

  • orientacja względem stron świata – dla frontu o wystawie południowej najczęściej zaprojektuje się przeszklenia a północnej – np. garaż. Także wejście powinno projektować się od strony mniej nasłonecznionej, co pozwoli lepiej doświetlić wnętrze.
  • linia zabudowy – jeżeli mamy do czynienia z nieprzekraczalną, budynek można zlokalizować w głębi działki, co pozwoli zwiększyć poczucie intymności. Kiedy linia zabudowy jest określona, jako „ustalona”, nie mamy wyjścia i musimy front budynku usytuować w jej przebiegu.

Co zrobić, kiedy działka jest spadzista?

Najatrakcyjniejsze wizualnie działki budowlane położone są najczęściej w zróżnicowanym terenie. Oferują piękne widoki, są osłonięte od wzroku, ale bywają nieregularne i mogą mieć duże spadki. Projekt domu na spadzistej działce? Nic trudnego! Naturalnym i najbardziej oczywistym rozwiązaniem wydaje się być w takiej sytuacji garaż. Jeśli nie chce się zwiększać powierzchni a co za tym idzie kosztów budowy, można stworzyć przestrzeń użytkową a nad nią taras. Inne rozwiązania to podpiwniczenie, taras schowany pod przewieszeniem budynku a dla inwestorów z nieco zasobniejszym portfelem – sauna lub basen.

Koszty.

Koszt budowy domu na wąskiej i spadzistej działce może odbiegać od „standardowych” realizacji w trzech aspektach:

  • ceny projektu, mogącego wymagać indywidualnego podejścia, większych nakładów ze względu na trudniejszy etap koncepcyjny czy niespecyficzne rozwiązania konstrukcyjne,
  • kosztów fundamentowania, co związane jest z koniecznością budowy fundamentów „schodkowych”,
  • kosztów robót ziemnych.

Bardzo często jednak koszty te mogą być zrekompensowane niższą ceną działki.

Dodaj komentarz