Kredyty hipoteczne to produkty finansowe, które znajdują się w ofercie banków od bardzo dawna. Z czasem jednak niektóre przepisy okazują się niewystarczające lub po prostu nieadekwatne to aktualnej sytuacji i muszą ulec zmianie. Tak było z hipoteką kaucyjną, która w 2011 roku przestała funkcjonować, jednak niektóre jej cechy są nadal obecne w umowach dotyczących kredytów hipotecznych.
Hipoteka kaucyjna – co to jest?
Hipoteka kaucyjna była formą zabezpieczenia wierzytelności. Ustalano ją w sytuacji, gdy nie istniała możliwość dokładnego ustalenia wartości tej wierzytelności, gdyż miała ona dopiero powstać (przykładem może być zaciągnięcie kredytu na budowę domu). Dzięki hipotece kaucyjnej ustalana była górna granica kwoty zobowiązania, do którego spłaty zobowiązuje się kredytobiorca. Innym przykładem może być hipoteka kaucyjna, która ustalana była jako zabezpieczenie kredytu denominowanego w walucie obcej, kiedy nieznany jest przyszły kurs walutowy, lub indeksowanego. Ten rodzaj hipoteki został zniesiony w związku z nowelizacją ustawy o księgach wieczystych i hipotece.
Aktualnie kredyt hipoteczny ma w sobie cechy hipoteki kaucyjnej i zwykłej, którą opiszemy w dalszej części artykułu. Jeśli natomiast interesuje Cię kredyt hipoteczny, jak obecnie można go uzyskać, opisuje blog kredyt-pod-hipoteke.pl.
Co warto wiedzieć o hipotece zwykłej?
Skoro hipoteka kaucyjna zabezpieczała wierzytelność, której wartości nie można było jednoznacznie przewidzieć, to potrzebny był również instrument finansowy adekwatny do wierzytelności o zdefiniowanej kwocie. Była nim hipoteka zwykła, której po opisanych w poprzednim akapicie zmianach nie można już ustalić, jednak jest ona nadal aktualna w niektórych przypadkach. Wszystkie hipoteki zwykłe, które zostały ustalone przed zmianą z 2011 roku, wygasną dopiero w momencie wygaśnięcia wierzytelności banku.
Warto tutaj wspomnieć o tym, że oba rodzaje hipoteki bardzo często były stosowane jednocześnie. Udzielając kredytu hipotecznego, banki ustalały hipotekę zwykłą do wysokości kredytu, natomiast wszystkie wierzytelności przyszłe, w tym odsetki, odsetki karne, ewentualne koszty egzekucji, zabezpieczano hipoteką kaucyjną.
Kredyt hipoteczny dziś
Obecnie przepisy dotyczące hipoteki opierają się w głównej mierze na hipotece kaucyjnej, natomiast nie stosuje się już hipoteki zwykłej. Biorąc kredyt hipoteczny podpisujemy umowę, która obejmuje zarówno wierzytelność główną, jak i wierzytelności przyszłe. W sytuacji, gdy kredytobiorca nie był w stanie wywiązać się ze spłaty zobowiązania, bank ma prawo do zaspokojenia swojej wierzytelności w drodze licytacji nieruchomości.
Obecne rozwiązanie jest bardzo praktyczne, dzięki jego wprowadzeniu klienci banków mają szansę zaoszczędzić. Przed wprowadzeniem hipoteki umownej, konieczne było ustanawianie dwóch hipotek (zwykłej i kaucyjnej), co podnosiło koszty wynikające z tytułu wykonania tych operacji.