Formalności i obowiązki przy zakupie mieszkania

zakup mieszkania

Kupno mieszkania wiąże się z koniecznością załatwienia wielu formalności, związanych z przeniesieniem własności lokalu i precyzyjnym ustaleniem warunków, na jakich ma się to odbyć. W przypadku nabywania nieruchomości dokładne wypełnienie wszystkich wymogów jest niezbędne, by cała umowa mogła dojść do skutku. Przeniesienie własności lokalu z rynku pierwotnego to zwykle konieczność zawarcia aż trzech różnych umów.

O czym warto pamiętać, zanim zawrzemy umowę?

“Zakup własnego mieszkania to zwieńczenie długiego procesu związanego z wieloma przygotowaniami. Zwykle polegają one na szacowaniu swojej zdolności kredytowej, orientowaniu się w ofercie dostępnych na rynku mieszkań oraz rozważaniem wad i zalet różnych lokalizacji. Zanim będzie można przystąpić do podpisania umowy, trzeba zdecydować się na określone miejsce, metraż i położenie lokalu. Ostatnim etapem jest załatwianie niezbędnych formalności. W przypadku zakupu mieszkania od dewelopera będą one wyglądały nieco inaczej, niż przy kupowaniu mieszkania na rynku wtórnym” – wyjaśnia przedstawiciel firmy Eko-Bud, która zajmuje się działalnością deweloperską.

Przy kupowaniu mieszkania od dewelopera należy przede wszystkim zweryfikować wiarygodność firmy, z której oferty mamy zamiar skorzystać. Warto w tym celu sprawdzić podstawowe informacje, takie jak pozwolenie na budowę, dokumenty wskazujące kto jest właścicielem gruntu, a także sprawdzić jak wygląda hipoteka terenu, na którym ma być realizowana inwestycja. Ważna jest również historia wcześniejszych dokonań firmy. Nie zaszkodzi również zorientowanie się w tym, co ma powstać w najbliższej okolicy wznoszonego budynku i sprawdzenie planu zagospodarowania przestrzennego. Jeśli nie mamy żadnych wątpliwości co do kondycji dewelopera i wybranej inwestycji możemy przystąpić do załatwiania formalności.

Etapy załatwiania formalności przy kupnie mieszkania od dewelopera

Pierwszym dokumentem, jaki trzeba podpisać, będzie umowa z deweloperem, która da nam czas na załatwienie formalności kredytowych lub zgromadzenie odpowiednich środków, jeśli zakup ma być dokonany za gotówkę. W przypadku, gdy uzyskanie finansowania jest pewne, można zawrzeć umową przedwstępną. Zagwarantuje ona, że obie strony przystąpią do podpisania właściwej umowy w oznaczonym terminie. Zawarcie umowy przedwstępnej wiąże się najczęściej z wpłaceniem zadatku albo zaliczki. Każda ze stron podpisujących umowę będzie mogła domagać się jej zawarcia w wymienionym w dokumencie terminie, a także domagać się pokrycia poniesionych strat, jeśli do podpisania umowy nie dojdzie.

Inną możliwością jest podpisanie tzw. umowy rezerwacyjnej. W umowie tego rodzaju mogą być zawarte dowolne ustalone przez strony zapisy. Najczęściej jest to zobowiązanie się dewelopera, że w określonym czasie nie zawrze umowy dotyczącej sprzedaży  określonego mieszkania z nikim innym. Zwykle umowy tego typu mają ściśle określony czas obowiązywania. Deweloper często wymaga, by wraz z podpisaniem umowy wpłacić kaucję, która przepada, jeśli klient nie zdecyduje się na zawarcie właściwej umowy.

Zarówno umowa przedwstępna, jak i umowa rezerwacyjna musi być zawarta w formie aktu notarialnego, ponieważ dotyczy rozporządzania prawem do nieruchomości i w innym przypadku byłaby nieważna.

Kolejnym etapem postępowania jest zawarcie umowy deweloperskiej. W tym dokumencie, który również musi być aktem notarialnym, znajdują się wszystkie postanowienia, które będą w przyszłości wiązały dewelopera i klienta. Są to nie tylko dane dotyczące harmonogramu wpłat, ale również dokładny opis inwestycji i sprzedawanego lokalu. Podpisując umowę, firma zobowiązuje się do budowy mieszkania zgodnego z określoną specyfikacją. Ważne by w dokumencie znalazły się wszystkie terminy związane z realizacją inwestycji oraz sankcjami za ich niedotrzymanie. W umowie deweloperskiej musi się również znaleźć zobowiązanie do podpisania umowy przeniesienia praw własności.

Po tym, jak lokal zostanie ukończony, konieczne jest jego odebranie. Klient musi sprawdzić i potwierdzić, że lokal został wykonany zgodnie z umową oraz zasadami sztuki budowlanej. W praktyce do dokonania odbioru często zatrudniany jest wykwalifikowany fachowiec, który jest w stanie stwierdzić czy wszystkie prace przeprowadzono należycie. Po podpisaniu protokołu odbioru technicznego można przystąpić do ostatniego etapu.

Celem zawarcia umowy przeniesienia własności jest formalne wyodrębnienie kupionego lokalu, założenie mu księgi wieczystej oraz określenie udziału właściciela w nieruchomości wspólnej, obejmującej takie części budynku jak np. klatki schodowe czy korytarze. Umowa ta jest również zawierana w formie aktu notarialnego. Z chwilą jej zawarcia nabywca mieszkania staje się jego właścicielem i może nim dowolnie rozporządzać.

Dodaj komentarz